זכה בדין תורה וחויב בבית משפט, האם יכול לטעון מקח טעות כלפי המוכר?

שאלה

קניתי דירה ונודע לי בדיעבד שיש במרפסת בעיית איטום קשה (בעיה שקיימת מאז מסירת הדירה ע"י הקבלן), ומי גשמים מטפטפים לדירה שתחתיה. המוכר הסתיר את הבעיה ממני. לטענת המוכר, הוא זוכה בבי"ד מול הדייר התחתון, ולכן לא ראה צורך לעדכן אותי. עכשיו, הדייר התחתון תבע אותי בערכאות וחויבתי בתיקון האיטום במרפסת (השופטת לא קיבלה את הטענה שהעליון זוכה בבי"ד, מכמה סיבות שאכמ"ל). לטענת המוכר הוא פטור, מכיוון שע"פ דין תורה הוא יצא זכאי, ונפסק שעל התחתון לתקן, וא"כ הוא מכר לי דירה שע"פ דין תורה היא בלי מום.

תשובה

בדיני ממונות אין אפשרות להשיב ללא שמיעת שני הצדדים. נברר רק את עקרונות ההלכה בדין זה.

א. טענת מקח טעות בשל התביעה המשפטית

יש לדון אם תביעה משפטית על הדירה מהווה מקח טעות ומבטלת את כל הקנייה.

טענת מום במקח תלויה בכמה דברים, ומום שאינו מחייב החלפת המקח אינו עילה לטענת מקח טעות.[1] בנוסף לכך הדבר תלוי במנהג המדינה,[2] ואם הסכום שבתביעה אינו גורם בדרך כלל לביטול העסקה, אין כאן טענת ביטול מקח. ואפילו אם ערך הבית ירד בעקבות כך – אין בקרקעות טענת אונאה. לכן נראה שתביעה משפטית אינה סיבה לביטול המקח לגמרי, אלא לכל היותר מהווה פגם שדורש פיצוי.

ב. דרישת פיצוי כספי

אע"פ שהתביעה אינה מוצדקת על פי דין תורה, נראה שעצם העובדה שיש תביעה משפטית עלולה להיות פגם במקח שעל המוכר לתקנו.

ה'שלחן ערוך' פסק (חו"מ סי' רכו סעי' ה):

המוכר קרקע לחבירו, ואחר שקנה הלוקח באחד מהדרכים שקונים בהם, קודם שישתמש בה, יצאו עליו מערערין, ה"ז יכול לחזור בו, שאין לך מום גדול מזה, שעדיין לא נהנה בו ובאו התובעים. לפיכך יבטל המקח ויחזיר המוכר את הדמים, ויעשה דין עם המערערים. ואם נשתמש בה הלוקח כל שהוא, ואפילו דש המצר שלה ועירבו עם הארץ, אינו יכול לחזור בו, אלא עושה דין עם המערער, ואם הוציאה מידו בדין יחזור על המוכר, כדין כל הנטרפין.

כלומר, עצם העובדה שיצא ערעור על השדה, די בה כדי להוות מום במקח רק אם עדיין לא נהנה וכבר באו תובעים, כי בוודאי על דעת כן לא ירד למקח, אע"פ שעדיין לא התברר אם התביעה מוצדקת. אבל אם כבר השתמש במקח, אז עצם התביעה המשפטית אינה עילה לביטול מקח, ואז דנים ככל דיני אחריות של מוכר כלפי לוקח ('כדין כל הנטרפין'). משמע מכאן שלא די בעובדה שיש תביעות משפטיות על הנכס כדי לטעון כנגד המוכר, ואע"פ שהקונה הפסיד במשפט האזרחי שהתנהל כנגדו, אין לחייב את המוכר בנזק שנגרם לו על ידי השכן או ע"י בית המשפט, אלא אם יש סעיף שמחייב זאת בהסכם המכירה.

מסקנה

נזק שנגרם לקונה בגלל תביעה משפטית העומדת על הנכס כשאינה מוצדקת, אינו מהווה סיבה לביטול מקח או לדרישת פיצוי, אלא אם הוסכם מראש שהמוכר יישא בעלות של תביעות משפטיות על הנכס.

 

 

[1].     שו"ע, חו"מ סי' רלב סעי' ה, שעקירת דלתות בבית אינה הופכת את המקח למקח טעות, אלא המוכר יכול לתקן את הנזק והמקח קיים, בניגוד לכותל רעוע שמחייב בנייה מחודשת.

[2].     שו"ע, שם סעי' ו.

משפטי ארץ |