תשלום למתווך, כשהחתן טוען שכבר ראה את הדירה קודם לכן

שאלה

מתווך הראה דירה לאישה מבוגרת ולבנה. לאחר שראו את הדירה בפעם השנייה, טוען החתן שהוא כבר ראה את הדירה לפני חצי שנה, ואף כמה ימים קודם לכן הוא יצר קשר עם המוכר לדון במשא ומתן, והמוכר מאשר את דבריו. הקונים טוענים שהם מוכנים לשלם רק חצי אחוז כולל מע"מ. עם מי הדין?

תשובה

נענה על השאלה בהנחה שלא נחתם חוזה בין הצדדים. אם נחתם חוזה – הוא מחייב.

א. בעבור מה משלמים דמי תיווך

תשלום דמי תיווך ניתן בעבור עצם ההצעה ובעבור קירוב הדעת בין הצדדים השונים. במקרה שלפנינו פעולת קירוב הדעת נעשתה ע"י המתווך, והספק נופל בנוגע לעצם ההצעה. האם העובדה שהחתן שאינו אחד מהקונים ידע על הדירה – יש בה כדי להפחית מתשלום דמי התיווך? לכן הדיון הוא אם החתן נחשב ל'מתחיל' ולכן מגיע למתווך שכר פחות, כי היה פה עוד 'שותף' לעסקה, או שמא הוא אפילו אינו 'מתחיל'.

ב. הגדרת 'מתחיל'

מתווך שהתחיל בעסקה – מגיע לו שכר, אפילו אם רק העלה את ההצעה ולא עשה דבר מעבר לכך.[1] הדבר הקובע אם אדם נחשב מתחיל או לא הוא אם הועיל לעסקה וקידם אותה.[2] אני מניח שהחתן הוא אחד מקרובי הקונים ולא הקונה בעצמו, ואם המידע שהשיג לא עזר ולא תרם לביצוע העסקה אין מקום לראות בו מתחיל, ולכן אין סיבה לפחות משכר המתווך. ואפילו שהאישה המבוגרת הייתה יכולה לשמוע על הדירה מחתנה ולסגור את העסקה, כיוון שבפועל לא שמעה ממנו אלא מהמתווך, והוא זה שסגר את העסקה – מגיע למתווך תשלום מלא.[3]

ג. השלכות למעשה שלפנינו

החתן הוא שליח של האישה המבוגרת, אך לא ניתן לומר ש'שלוחו של אדם כמותו', וכאילו המידע כבר הגיע לאישה המבוגרת. ראשית, אם הוא שליח, הרי עליו לסיים את השליחות. סיום השליחות הוא במסירת המידע, וקודם שנמסר המידע אין סיום שליחות, ולכאורה שלוחו של אדם כמותו נאמר רק אם השליחות הסתיימה ולא על חצי שליחות. שנית, נשלחו פה שני שליחים; האחד בשכר – המתווך, והשני בחינם – החתן, והמסלול של המתווך התקדם ללא קשר למסלול של החתן. עם זאת, אם החתן כן תרם לעסקה באיזו דרך, כגון שקירב את דעת המוכר לקניין ותרם למו"מ, או דיווח לחמותו על האפשרות הזאת עוד לפני שראתה את הדירה, יש להחשיב אותו כמתחיל ולפחות משכר המתווך שישית או שליש (אם דיווח לחמות – שליש, ואם לא – שישית, כמתחיל לצד אחד).

 

[1].     פתחי תשובה, חו"מ סי' קפה ס"ק ג; ערוך השלחן, חו"מ סי' קפה.

[2].     אגרות משה, חו"מ ח"א סי' מט.

[3].     עיין ציץ אליעזר, חלק טו סי' סז.

משפטי ארץ |