מקח טעות בקניית דירה עם ברזים לא מחוברים

התשובה

חיוב בתשלום במקרה של ספק

אם יש לאדם ספק אם הוא חייב הוא אינו צריך לשלם, והוא רשאי לבקש לדון בדין תורה בבית דין מוסמך או להתייעץ עם רב מקומי. בדיני ממונות, כמו בדיני כשרות ושבת, יש לפנות לפוסק במקרה של ספק.

ב. מקח טעות ותיקון מומים

במקרה שבו התגלה מום הניתן לתיקון שאינו מהותי לבית, המוכר מחויב לשלם את עלות התיקון. כך כתב ה'שלחן ערוך' (חו"מ סי' רלב סעי' ה):

ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן.

כלומר, כאשר ניתן לתקן את הפגמים הקונה לא יכול לבטל את המכירה בטענת 'מקח טעות', אלא רק לדרוש מהמוכר לתקן אותם. סעיף 'as-is' אינו פוטר את המוכר מאחריות על מומים, אלא אם כן הקונה ויתר עליהם במפורש. כלומר ויתר על תיקון פגמים עד סכום מסוים, או ויתר על פגם ספציפי, למשל רטיבות. וכפי שכתב ה'שלחן ערוך' (חו"מ סי' רלב סעי' ז):

כל הלוקח סתם, אינו לוקח אלא הדבר שלם מכל מום. ואם פירש המוכר ואמר: על מנת שאין אתה חוזר עלי במום, הרי זה חוזר, עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שיאמר לו: (כל מום) שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו, שהמוחל צריך לידע הדבר שמוחל לו בו ויפרש אותו, כמו המפרש האונאה.

אם יש סעיף נוסף שבו הקונה מודה שבדק את הדירה ומצא שלא היו בה פגמים גלויים, ייתכן שהדין ישתנה, בהתאם לאופי הבעיה שהתגלתה.

ג. אחריות הקונה לבדוק פגמים

קיימת מחלוקת האם קונה שניתנה לו הזדמנות לבדוק את הנכס, ובחר שלא לבדוק, יכול לטעון בדיעבד שיש מום במקח.[1] הרב אשר וייס[2] סבור שאם מדובר במום שהקונה לא היה יכול להבחין בו בבדיקה סבירה ולא היה אמור להעלות בדעתו שיש פגם כזה, ניתן לטעון 'מקח טעות' לכל השיטות.

ד. בירור מציאותי – האם הברזים היו מחוברים בעת המכירה

כאשר שיש ספק אם הברזים היו מחוברים במועד המכירה, הקונה הוא זה שצריך להביא ראיה לטענתו. כך כתב ה'שלחן ערוך' (חו"מ סי' רלב סעי' יא):

המוכר בהמה לחבירו לטבחה, ושחטה ונמצאת טרפה, אם נודע בודאי שהיתה טריפה כשלקחה... הוי מקח טעות וצריך להחזיר הדמים. ואם לא... דאז הוי ספק... על הלוקח להביא ראיה, ואם לא, יפסיד ויתן הדמים אם הם עדיין בידו.

מכיוון שהשוכרים לא התלוננו על בעיה זו, ייתכן שהתקלה נגרמה לאחר המכירה, ובמקרה כזה המוכר יהיה פטור.

ה. תיקון ללא יידוע המוכר

כאשר קונה מתקן ליקוי ללא התייעצות עם המוכר, הוא אינו יכול לדרוש החזר על ההוצאה ללא ראיות חותכות. כך כתב 'כסף הקדשים' (סי' שיד סעי' א):

נכון לו להראות לבקיאים ולתקן על פי בית דין צדק. ואם לא הראה לבקיאים ולא לבית דין צדק והוציא ותיקן וטוען שכן היה הכרחי להדירה גם אם אין בקיאים יודעים שכן היה טענתו טענה אך מוטל עליו לישבע שכן היה... אך אם בא להוציא מעות מהמשכיר ושכרו הקדים לו, אם טוען המשכיר שלא נתן לו רשות להוציא שום הוצאה ושיודע שלא היה שם הוצאה הכרחיית נשבע שכן הוא ופטור, ואולי גם כשאין המשכיר טוען ברי וטוען לא היה לך רשות להוציא רק על פי בד"צ ובקיאים וכיון שלא עשית כן אתה מוציא הוצאות שלא ברשות אולי ג"כ טענתו טענה.

'כסף הקדשים' מדבר אמנם על שוכר, אך מסתבר שהוא הדין בקונה. אם אכן יוכח שהבעיה הייתה בעת המכירה ועלות התיקון סבירה, ייתכן שהמוכר חייב בתשלום על התיקון.

ו. נזקים נלווים (רטיבות) – חיוב המוכר

גם אם הברזים לא היו מחוברים בעת המכירה, האחריות לנזקי הרטיבות שנגרמו עקב כך אינה חלה על המוכר, אלא אם כן ידע מראש על הבעיה. כך כתב ה'שלחן ערוך' (חו"מ סי' רלב סעי' כא):

הלוקח מקח מחבירו והודיעו שהוא מוליכו למדינה פלונית למכרו שם, ואחר שהוליכו לשם נמצא בו מום... ואם היה המוכר יודע בממכרו שהיה בו מום, חייב בהוצאות שהוציא הלוקח להוליך אותו למקום פלוני. ואם לא היה יודע שהיה בו מום, פטור מהוצאת ההולכה, ואינו חייב אלא בהוצאת החזרה.

הגר"א[3] כתב שחיובו של המוכר הוא מדין 'גרמי', ולכן רק אם המוכר ידע על המום במקח וידע על כך שיוציאו הוצאות נלוות עליו לשלם מדין 'גרמי' אבל אם לא ידע - פטור. מאחר שהורדתם את מחיר הדירה עקב הרטיבות, יש לוודא שהנזק החדש אכן התרחש לאחר המכירה ולא היה חלק מהליקוי הקודם.

סיכום

אם הליקוי היה קיים בעת המכירה – על המוכר לתקן אותו. עם זאת, אין לחייב את המוכר בהוצאות הנלוות, כגון נזקי רטיבות, אלא אם כן ידע על קיום הליקוי מראש.
בכל מקרה, מאחר שהקונה תיקן את הפגם ללא ידיעת המוכר, עליו להוכיח שהתיקון היה מחויב המציאות ועלותו סבירה.