התשובה
א. זכותו של שותף להתנגד למכירה
שלוש האחיות הן שותפות בדירה.[1] כאשר שני שותפים רוצים למכור את הנכס המשותף ושותף שלישי לא מעוניין למכור לא ניתן להכריח אותו למכור. אף אם נגרמים נזקים לשאר השותפים, יכול הוא לדרוש להמשיך להחזיק בנכס. מקרה דומה מובא בגמרא[2] שמספרת על שני אחים שירשו מאביהם בית מרחץ. האחד, עשיר שהיה יכול באמצעות הונו להפעיל את בית המרחץ ולהשכירו, והשני עני שאין לו הון מספיק כדי להפעיל את בית המרחץ ולהשכירו. בכל זאת קובעת הגמרא כי העני אינו יכול לחייב את העשיר למכור את המרחץ, אף שאיננו יכול להרוויח מהירושה דבר, ואילו היה מוכרה היה מפיק תועלת מרובה, משום שהנכס שייך גם לעשיר והוא יכול להשתמש בנכס שלו כרצונו. מכאן אנו למדים כי הצדדים אינם יכולים לחייב זה את זה למכור נכס משותף שנתקבל בירושה.
ב. ההתנגדות למכירת הדירה בגלל שנה ראשונה לאבל
אמנם אין איסור למכור דירה בשנת האבל. זאת ועוד, כאשר יש חובות של הנפטר, ודאי שיש חובה ומצווה לפרוע חובות, ומצווה זו מוטלת על כתפי היורשים מכספי הנפטר,[3] ולכן כדאי לקיים את המצווה כמה שיותר מהר. אולם גם אם האחות מתנגדת משום שלדעתה יש איסור שכזה, היא רשאית להתנגד למכירה, וכאמור אינה חייבת לשאת באופן אישי בהפסדים שגורמת התנגדותה.
ג. חלוקת שותפות
למרות זאת, שותף יכול לדרוש משותפו לפרק את השותפות ביניהם. החלוקה הטבעית היא חלוקה פיזית אולם במקרה שלכם היא אינה אפשרית שכן על פי החוק לא ניתן לחלק דירה לשלוש יחידות דיור, ולרשום אותן על שם שלושה יורשים. במקרים מעין אלו ההלכה קובעת כי חלוקת השותפות בעל כורחו של אחד השותפים יכולה להיעשות בדרך הנקראת 'גוד או אגוד'.[4] כלומר האחיות הרוצות לפרק יציעו מחיר בעד החלק של האחות המסרבת. לאחות יש זכות קדימה לקנות את חלק האחיות האחרות[5] ('גוד') ואם היא מסרבת היא חייבת לאפשר לאחיות לקנות את חלקה ('אגוד'). המקרה שלכם מורכב מעט יותר שכן האחיות המעוניינות בפירוק אינן מבקשות להשאיר את הדירה בידיהן אלא למכור אותה לאחרים. במקרה זה נחלקו הראשונים האם רשאי המעוניין בפירוק לומר לחברו 'קנה את חלקי, או אמכור אני לאחרים את כל הנכס ואתן לך את חלקך'. למעשה, דעת ה'שלחן ערוך'[6] היא שיכול לכפות את חברו על כך, ולעומתו סבור הרמ"א שאין השותף יכול לכפות את חברו על כך. במקום בו יש הפסד גדול לשותף מהשארת השותפות כמות שהיא, נחלקו האחרונים האם הרמ"א יודה שמותר למכור.[7] כמו כן לכל הדעות מותר לשותף ללוות כסף מאחרים על מנת לעשות 'גוד או אגוד',[8] והאחיות שמעוניינות בפירוק יכולות ללוות כסף ולרכוש את חלק האחות שאינה מעוניינת בפירוק בכספי ההלוואה ולאחר מכן למכור את כל הדירה ולהחזיר את ההלוואה. בכל מקרה אנו ממליצים לפנות לייעוץ מס לפני שתנקטו בצעד כלשהו וזאת על מנת שלא תפסידו את הטבת המס שמגיעה לכם.
מסקנות
א. אין טעם להמתין עם מכירת הנכס לסוף שנת האבל.
ב. מצווה למכור נכס של נפטר על מנת לשלם את חובותיו.
ג. כל אחת מהאחיות רשאית להתנגד למכירת הנכס גם ללא טעם מבורר.
ד. התנגדות למכירה אינה מחייבת את המתנגדת באחריות אישית על ריביות שצוברות הלוואות שלא נפרעות בהיעדר מכירה.
ה. פירוק השותפות בעל כורחה של האחות יכול להיעשות רק בדרך של 'גוד או אגוד'.
[1]. רמב"ם, הל' נחלות פ"ט ה"א.
[2]. בבא בתרא יג ע"א-ע"ב.
[3]. שו"ע, חו"מ סי' קז סעי' א.
[4]. בבא בתרא שם.
[5]. ראה טור, חו"מ סי' קעא סעי' ט שגם כאשר החלקים לא שווים יכולים לכפות על 'גוד או אגוד', וכן פסק הסמ"ע, חו"מ סי' קעא ס"ק יט.
[6]. שו"ע, חו"מ סי' קעא סעי' ו.
[7]. ראה ב"ח, חו"מ סי' קעא סעי' כז; ש"ך, חו"מ סי' קעא ס"ק ז.
[8]. סמ"ע, סי' קעא ס"ק טו.