פתיחת מעון בבניין מגורים משותף

התשובה

בפתח הדברים יש לציין כי הפוסקים העוסקים בסוגיה זו מודעים היטב למצוקת הדיור ולמטרד הרעש הנלווה לגני ילדים. ההכרעה משלבת בין עקרונות הלכתיים, החוק האזרחי ומנהג המקום.

א) המעמד החוקי וההלכתי העקרוני: על פי חוק, פתיחת מעון בסדר גודל כזה דורשת 'שימוש חורג', אישור מהעירייה, והסכמת השכנים. עם זאת, בהלכה קיימים דיונים נוספים:

1) היתר דבר מצווה: הגמרא[1] מתירה לפתוח תלמוד תורה בבניין מגורים למרות הרעש. ה'טור' בשם הריטב"א הרחיב היתר זה לכל דבר מצווה. אולם, יש הסוברים שמעון יום אינו נחשב תלמוד תורה או דבר מצווה במובן זה. מטרת המעון היא בעיקר לאפשר לאימהות לצאת לעבוד לפרנסתן, ולמרות שפרנסה היא ערך חשוב, כתב ה'חתם סופר'[2] שאין היא נחשבת מצווה הדוחה את זכות השכנים לשקט, בשונה מתלמוד תורה.

2) עסק חיוני שאין לו מקום אחר: המשנה[3] אוסרת פתיחת עסק רועש בבניין מגורים. למרות זאת, ה'חתם סופר' כתב שמותר לפתוח בבניין מגורים עסק שלא ניתן לפתוח באזור תעשייה, כמו מכירת יין בעבר, שאנשים היו באים לשתות בבית המוכר. בהסתמך על כך, יש פוסקים[4] המתירים פתיחת מעון בבניין מגורים, כיוון שזהו המקום הטבעי עבורו, בשל המחסור במבני ציבור וצורכי הקהילה, ולכן דינו כעסק ש'אי אפשר לו אלא בביתו'.

ב) תקנון הבניין ומנהג המקום: גם אם ישנם צדדים להקל, הדבר תלוי בהסכמות בין הדיירים.

1) תקנון מוסכם: אם דיירי הבניין חתמו על תקנון האוסר פתיחת עסקים, הסכמתם מחייבת והם אינם יכולים לפתוח מעון גם אם הוא דבר מצווה.[5]

2) התקנון המצוי: בבניינים ללא תקנון ספציפי, חל 'התקנון המצוי' האוסר שינוי ייעוד ללא הסכמה. בבתי הדין קיימות גישות שונות לגבי תוקפו ההלכתי: גישת דייני בני ברק היא שאין לו תוקף מחייב; גישת הרב אלישיב היא שהוא מחייב לגמרי. הגישה האמצעית היא שהתקנון מחייב,[6] אלא אם כן יש 'מנהג המקום' הסותר אותו.

למעשה: בבניינים רגילים בריכוזים חרדיים, המנהג הרווח הוא לאפשר פתיחת מעונות וגני ילדים, והמנהג גובר על התקנון המצוי. באזורים שאינם כאלה, או בבנייני מגורים יוקרתיים (גם בציבור החרדי) שבהם מקפידים על כך – המנהג הוא שלא לפתוח, והאיסור נשאר על כנו.

ג) מענה לשאלותיכם (זכויות השוכר): בהנחה שמדובר באזור בו אסור להקים גן מחמת המנהג או התקנון. אם בעל הדירה שלכם נתן את הסכמתו לפתיחת המעון, ידו על העליונה, שכן זכות ההחלטה על הרכוש המשותף היא של הבעלים. עם זאת, ייתכן שתוכלו לטעון למקח טעות ולבטל את חוזה השכירות. אם בעל הדירה לא נתן את הסכמתו, אתם זכאים לדרוש ממנו לפעול ולמחות בשכן. חובת המשכיר היא להעמיד לרשותכם דירה הראויה למגורים סבירים, ואחריותו למנוע מטרד חיצוני התלוי בהסכמתו או במחאתו.[7] לשוכר יש זכות עמידה עצמאית למחות במי שמזיק לו מדין נזקי שכנים.[8] לכן, אם על פי דין המקום אסור לפתוח שם מעון, אתם רשאים לדרוש את סילוקו גם ללא תיווך בעל הדירה שלכם. כלפי ההורים, נראה שאינכם יכולים לטעון שהם עוברים על איסור בשליחת ילדיהם. מאחר שישנם פוסקים המתירים את קיום המעון, מצד יישוב העולם וצורך השעה, וגם אם הדבר נוגד את התקנון ישנם צדדים להקל, לא ניתן להגדיר את מעשיהם כסיוע לדבר עבירה ואין למנוע זאת מהם.